Co to jest model rozwoju nieruchomości?

Model rozwoju nieruchomości zazwyczaj składa się z dwóch części: Podsumowanie transakcji i Model przepływów pieniężnych. W podsumowaniu transakcji wszystkie ważne założenia - w tym harmonogram (który określa harmonogram), statystyki nieruchomości, koszty rozwoju, założenia finansowe i założenia dotyczące sprzedaży - są wymienione i wykorzystywane do obliczania ekonomiki i rentowności Indeks rentowności Indeks rentowności (PI ) mierzy stosunek wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych do inwestycji początkowej. Indeks jest przydatnym narzędziem do rankingu projektów inwestycyjnych i pokazania wartości wytworzonej na jednostkę inwestycji. Indeks rentowności jest również znany jako wskaźnik inwestycji w zyski (PIR) lub wskaźnik wartości inwestycji (VIR). z projektu.

Model przepływów pieniężnych zaczyna się od wzrostu przychodów, miesięcznych wydatków Budżet operacyjny Budżet operacyjny składa się z przychodów i wydatków w okresie, zwykle kwartału lub roku, które firma wykorzystuje do planowania swojej działalności. Pobierz bezpłatny szablon programu Excel. Miesięczny szablon budżetowania zawiera kolumnę dla każdego miesiąca i sumy przedstawiające roczne dane za cały rok, finansowanie i ostatecznie pobrane wolne przepływy pieniężne, NPV (bieżąca wartość netto), NPV Formuła Przewodnik po formule NPV w programie Excel podczas wykonywania analizy finansowej . Ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, jak działa formuła NPV w programie Excel i kryje się za nią matematyka. NPV = F / [(1 + r) ^ n] gdzie, PV = wartość bieżąca, F = przyszła płatność (przepływ gotówki), r = stopa dyskontowa, n = liczba okresów w przyszłości i wewnętrzna stopa zwrotu ) z projektu. W kolejnych sekcjachprzejdziemy przez kluczowe kroki budowania dobrze zorganizowanego modelu rozwoju nieruchomości.

Podsumowanie transakcji

1. Harmonogram i statystyki nieruchomości

Pierwszym krokiem w budowie modelu rozwoju nieruchomości jest wypełnienie założeń harmonogramu i statystyk nieruchomości. Oto lista elementów, które powinny zostać uwzględnione:

Harmonogram modelu rozwoju nieruchomości

2. Koszty rozwoju

Na kolejnym etapie tworzenia modelu rozwoju nieruchomości wprowadzimy założenia dotyczące kosztów deweloperskich w postaci całkowitej kwoty, kosztu jednostkowego i kosztu na stopę kwadratową. Koszty zagospodarowania mogą obejmować koszt gruntu, koszty budowy, serwis, nieprzewidziane wydatki, marketing itp. Korzystając ze statystyk nieruchomości wypełnionych wcześniej, możemy obliczyć wszystkie te liczby i wypełnić sekcję dotyczącą kosztów rozwoju. Sekcja powinna wyglądać mniej więcej tak:

Modelowanie nieruchomości

Źródło obrazu: Kurs modelowania finansowego nieruchomości w Finance.

3. Założenia sprzedażowe

W założeniach sprzedażowych obliczymy całkowity przychód z tego projektu. Załóżmy, że przeprowadzono badanie rynku i na podstawie danych porównawczych uważamy, że 500 USD za stopę kwadratową jest realistycznym punktem wyjścia dla ceny sprzedaży. Następnie wykorzystamy to jako siłę napędową przychodów. Po obliczeniu sprzedaży (ogółem, $ / jednostka, $ / SF), prowizji od sprzedaży (np. 50%) i gwarancji, możemy obliczyć wpływy netto z tego projektu.

4. Założenia finansowania

W przypadku finansowania istnieją trzy kluczowe założenia: procent kredytu do kosztów, stopa procentowa i kredyt gruntowy.

Przed obliczeniem całkowitej kwoty pożyczki musimy obliczyć łączną kwotę kosztów rozwoju. Ponieważ nie obliczyliśmy jeszcze kosztów odsetkowych, możemy na razie powiązać komórkę z modelem przepływów pieniężnych i uzyskać wartość po wypełnieniu modelu przepływów pieniężnych. Prowizje są takie same, jak prowizje od sprzedaży w sekcji założeń sprzedaży. Całkowite koszty rozwoju można obliczyć jako:

  • Całkowity koszt rozwoju = koszt gruntu + koszt rozwoju + suma odsetek i prowizji

Teraz możemy wypełnić resztę założeń finansowania.

  • Maksymalna kwota pożyczki uzyskana dla tego projektu = całkowity koszt rozwoju x procent pożyczki do kosztów
  • Kwota kapitału własnego = całkowity koszt rozwoju - maksymalna kwota pożyczki

Założenia finansowania w modelu nieruchomości

Źródło obrazu: Kurs modelowania rozwoju nieruchomości w firmie Finance.

Powyższe liczby będą założeniami z sekcji Podsumowanie transakcji. Po ukończeniu modelu przepływów pieniężnych wrócimy i uzupełnimy sekcję Rozwój pro forma i dodamy analizę wrażliwości.

Model przepływu środków pieniężnych

1. Wzrost dochodów

Pierwszym krokiem do obliczenia dochodów jest ustalenie absorpcji i zamykania domów. Absorpcja to liczba dostępnych domów sprzedawanych w danym okresie, a liczba zamknięć to liczba domów zamkniętych po zakończeniu budowy.

Teraz możemy gromadzić przychody, korzystając z informacji dotyczących absorpcji i zamknięcia.

  • Sprzedaż kamienic = Cena sprzedaży / jednostka x Zamknięcia kamienic
  • Pierwsze 50% prowizji (pobierane przy sprzedaży domów) = - Absorpcja kamienicy x cena sprzedaży / jednostka x (prowizja% / 2)
  • Drugie 50% prowizji (pobierane, gdy domy są zamknięte) = - Zamknięcia kamienic x Cena sprzedaży / jednostka x (Prowizja% / 2)
  • Gwarancja = - Koszt gwarancji / jednostka x Zamknięcia kamienicy
  • Całkowity dochód netto = SUMA (sprzedaż kamienic + 50% prowizji + 50% prowizji + gwarancja)

(* Należy pamiętać, że prowizje i gwarancja są kwotami ujemnymi).

2. Koszty

Teraz dowiemy się o kosztach rozwoju, które obejmują koszt nabycia gruntu, wydatki przed rozpoczęciem budowy i wydatki na budowę. Liczby można znaleźć w sekcji dotyczącej założeń kosztów rozwoju w Podsumowaniu transakcji.

  • Koszt nabycia gruntu = koszt gruntu
  • Wydatki przed rozpoczęciem budowy = Wydatki przed rozpoczęciem budowy ($ / miesiąc)
  • Wydatki na budowę = (koszty rozwoju - wydatki przed rozpoczęciem budowy) / nie. miesięcy budowy
  • Całkowite koszty rozwoju = SUMA (koszt nabycia gruntu + wydatki przed rozpoczęciem budowy + wydatki na budowę)

3. Koszty finansowania i wpływy do spłaty kapitału

Koszt finansowania to niedobór przepływów pieniężnych projektu, który należy sfinansować. Gdy całkowity dochód netto jest mniejszy niż całkowite koszty rozwoju, pojawia się ujemny przepływ gotówki, który musimy pokryć. Gdy całkowity dochód netto przekroczy całkowite koszty rozwoju, pojawią się dodatnie wpływy, które będziemy mogli wykorzystać na spłatę pożyczonego kapitału. Do obliczenia tych dwóch liczb możemy użyć następujących wzorów:

  • Koszty finansowania = IF ((całkowity przychód netto - całkowite koszty rozwoju)> 0, (całkowity przychód netto - całkowite koszty rozwoju), 0)
  • Wpływy do spłaty kapitału = IF ((całkowity przychód netto - całkowite koszty rozwoju) <0, (całkowity przychód netto - całkowite koszty rozwoju), 0)

4. Finansowanie

Następnie obliczamy salda pożyczek, wypłaty, spłaty i naliczone odsetki. Poniższa tabela podsumowuje obliczenia za pierwszy okres i kolejne okresy:

Finansowanie

Powinniśmy również przeprowadzić szybką kontrolę poprawności, aby upewnić się, że żadne z sald końcowych nie przekracza maksymalnej kwoty pożyczki.

5. Wolne przepływy pieniężne i wewnętrzna stopa zwrotu

Możemy teraz obliczyć lewarowane wolne przepływy pieniężne i wynikającą z nich IRR tego projektu.

  • Wolne przepływy pieniężne lewarowane = SUMA (koszty finansowania, wpływy do spłaty kapitału, wypłaty pożyczki, spłaty pożyczki)

Saldo kapitału własnego to po prostu skumulowana FCF:

  • Saldo pierwszego okresu = lewarowane wolne przepływy pieniężne
  • Salda kolejnych okresów = poprzednie saldo - lewarowane wolne przepływy pieniężne

Na koniec, korzystając ze wzoru XIRR, możemy obliczyć lewarowaną IRR dla tego projektu:

  • Levered IRR = XIRR (wszystkie lewarowane wolne przepływy pieniężne, odpowiedni okres)

Free Cash Flow i IRR w modelu deweloperskim

Źródło obrazu: Kurs modelowania finansowego nieruchomości w Finance.

Więcej zasobów

Finance jest oficjalnym dostawcą programu Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, w ramach programu certyfikacji, którego celem jest przekształcenie każdego w światowej klasy analityka finansowego. Aby dalej uczyć się i rozwijać swoją wiedzę na temat analizy finansowej, zdecydowanie zalecamy poniższe dodatkowe zasoby finansowe:

  • Najlepsze praktyki w zakresie modelowania finansowego Bezpłatny przewodnik po modelowaniu finansowym Ten przewodnik po modelowaniu finansowym obejmuje wskazówki programu Excel i najlepsze praktyki dotyczące założeń, czynników napędzających, prognozowania, łączenia trzech stwierdzeń, analizy DCF i innych
  • Podstawy modelowania finansowego nieruchomości Podstawy modelowania finansowego nieruchomości Poznaj podstawy modelowania finansowego nieruchomości w tym wprowadzającym przewodniku do budowania modelu finansowego dla projektu deweloperskiego.
  • Real Estate Joint Venture Real Estate Joint Venture (JV) na rynku nieruchomości odgrywa kluczową rolę w rozwoju i finansowaniu większości dużych projektów na rynku nieruchomości. Wspólne przedsięwzięcie to umowa
  • Typy modeli finansowych Typy modeli finansowych Najpopularniejsze typy modeli finansowych to: model 3-wyciągowy, model DCF, model M&A, model LBO, model budżetowy. Odkryj 10 najlepszych typów

Zalecane

Czy Crackstreams zostały zamknięte?
2022
Czy centrum dowodzenia MC jest bezpieczne?
2022
Czy Taliesin opuszcza kluczową rolę?
2022