Skorygowane fundusze z operacji (AFFO) to miara wyników finansowych REIT i jest używana jako alternatywa dla funduszy z operacji (FFO) FFO - fundusze z operacji FFO lub fundusze z operacji to miara przepływów pieniężnych generowanych z operacje biznesowe, które są często wykorzystywane przez fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości - REITS. Fundusze z operacji (FFO) to rzeczywista kwota przepływów pieniężnych generowanych w ramach podstawowej działalności biznesowej. Przewodnik po FFO. AFFO jest lepszym środkiem w porównaniu do FFO, ponieważ ten pierwszy uwzględnia koszty utrzymania nieruchomości przez cały okres jej użytkowania. Wartość AFFO uzyskuje się poprzez dokonanie korekt wartości FFO w celu odliczenia powtarzających się wydatków niezbędnych do utrzymania nieruchomości w ruchu i generowania przychodów.
Inną korektą wartości FFO jest liniowanie czynszów, które rozkłada koszty czynszu przez cały okres użytkowania nieruchomości. Inwestorzy wykorzystują AFFO jako lepszy wskaźnik zdolności REIT do wypłaty dywidendy z zysków netto.
Podsumowanie
- Skorygowane fundusze z operacji (AFFO) są miarą wyników finansowych REIT i są wykorzystywane jako alternatywa dla funduszy z operacji (FFO).
- Oblicza się go, wprowadzając korekty wartości FFO w celu odliczenia znormalizowanych, powtarzających się wydatków i stosując liniowanie czynszów.
- AFFO jest wykorzystywane przez inwestorów i analityków do określenia zdolności firmy do wypłaty dywidendy akcjonariuszom w przyszłości.
Jak obliczyć skorygowane fundusze z operacji
Przy obliczaniu AFFO pierwszym krokiem jest obliczenie środków z operacji, które mierzą przepływy pieniężne z działalności leasingowej REIT. FFO został pierwotnie wprowadzony przez National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) jako miara przepływów pieniężnych generowanych przez REIT.
FFO uzyskuje się odejmując wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości od dochodu netto i dodając z powrotem koszty amortyzacji. Wartość zysków ze sprzedaży nieruchomości nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu FFO, ponieważ transakcje są zdarzeniami jednorazowymi, które nie wpływają na przyszłe możliwości zarobkowe REIT. Wzór FFO przedstawiono poniżej:
FFO = dochód netto - zysk ze sprzedaży aktywów bazowych + amortyzacja + amortyzacja
Po uzyskaniu wartości FFO, wszelkie skapitalizowane i amortyzowane powtarzające się wydatki są następnie odejmowane. Wydatki obejmują koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości należących do REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Trust Investment Trust (REIT) to fundusz inwestycyjny lub papier wartościowy, który inwestuje w nieruchomości przynoszące dochód. Fundusz jest zarządzany i należy do spółki z udziałowcami, którzy wnoszą pieniądze na inwestycje w nieruchomości komercyjne, takie jak budynki biurowe i mieszkalne, magazyny, szpitale, centra handlowe, domy studenckie, hotele. Niektóre z tych kosztów obejmują projekty malowania, wymiany dachów, ponowną wykładzinę, ulepszenia najemców, itp. Kolejną korektą wprowadzoną w FFO jest liniowe ustalenie czynszu, który rozkłada czynsz i koszty dzierżawy równomiernie przez cały okres trwania umowy.
Wzór na AFFO podano poniżej:
AFFO = FFO - powtarzające się wydatki kapitałowe - stawki liniowe
Praktyczny przykład AFFO
W ostatnim okresie sprawozdawczym ABC Limited odnotowała dochód netto w wysokości 2,5 mln USD. Spółka poniosła również 100 000 i 150 000 USD w formie amortyzacji. Amortyzacja Amortyzacja odnosi się do spłaty zadłużenia poprzez zaplanowane, wcześniej ustalone mniejsze płatności. Niemal w każdym obszarze, w którym ma zastosowanie termin amortyzacji, płatności te dokonywane są w formie kapitału i odsetek. Pojęcie to jest również ściśle związane z pojęciem amortyzacji. koszty odpowiednio w danym okresie. Firma osiągnęła również zysk w wysokości 500 000 USD ze sprzedaży dwóch nieruchomości w swoim portfelu. Spółka poniosła również stratę w wysokości 80 000 USD na sprzedaży innej nieruchomości w tym samym okresie.
W tym samym okresie ABC Limited odnotowała również liniowe czynsze w wysokości 130 000 USD i powtarzające się wydatki inwestycyjne w wysokości 200 000 USD, które zostały poniesione podczas napraw dachów, wymiany HVAC, wykładzin i innych ulepszeń strukturalnych w posiadanych przez nią nieruchomościach.
Korzystając z powyższych informacji, możemy obliczyć AFFO w następujący sposób:
Krok 1: Oblicz wartość FFO.
FFO = 2 500 000 $ + 100 000 + 150 000 $ - (500 000 - 80 000 $)
FFO = 2 750 000 USD - 420 000 USD
FFO = 2330 000 USD
Krok 2: Odliczenie powtarzających się nakładów inwestycyjnych i czynszów liniowych od wartości FFO.
AFFO = FFO - Wydatki kapitałowe - Prosta korekta czynszu
AFFO = 2330 000 $ - 200 000 $ - 130 000 $
AFFO = 2 000 000 USD
FFO kontra AFFO
Według NAREIT, FFO jest najczęściej akceptowaną miarą wydajności operacyjnej REIT. Jest to wartość dochodu netto powiększona o amortyzację majątku i nie obejmuje zysków lub strat ze sprzedaży nieruchomości będących własnością REIT. NAREIT dostarcza wskazówek, jak REIT powinny obliczać swoje FFO. Jest to jednak tylko wartość uzupełniająca, a firmy mogą używać różnych formuł FFO do raportowania informacji. Ponadto FFO ma słabości, a AFFO próbuje usunąć niektóre z nich.
AFFO zostało wprowadzone w celu rozwiązania niektórych słabości FFO i jest uważane za lepszą miarę rezydualnych przepływów pieniężnych dla akcjonariuszy. Odlicza koszt prowadzenia portfela nieruchomości od FFO. Odliczone koszty to koszty, które spółka musi ponieść, aby utrzymać działalność, i takich kosztów nie można wypłacić udziałowcom w postaci dywidendy. Koszty obejmują znormalizowane powtarzające się wydatki, które są kapitalizowane i amortyzowane, a także liniowanie czynszów.
Wartość AFFO zapewnia inwestorom jaśniejszy obraz zdolności REIT do wypłaty dywidendy. Ponadto, w przeciwieństwie do FFO, NAREIT nie ma określonej definicji AFFO, co oznacza, że REIT mają większą elastyczność w zakresie dostosowań FFO, aby uzyskać ostateczną wartość AFFO.
Dodatkowe zasoby
Finance oferuje program Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, z programem certyfikacji dla tych, którzy chcą przenieść swoją karierę na wyższy poziom. Aby kontynuować naukę i rozwijać swoją karierę, pomocne będą następujące zasoby finansowe:
- Dochód ze wszystkich ryzyk (ARY) Dochód ze wszystkich ryzyk (ARY) Dochód ze wszystkich ryzyk (ARY) to konwencjonalny miernik nieruchomości, który wykorzystuje roczny dochód z najmu do określenia wartości kapitałowej inwestycji. ARY obejmuje zarówno dochody brutto, jak i netto. Zysk netto obejmuje odliczenie niektórych wydatków - honorariów geodetów, opłat za zarządzanie, napraw, kosztów eksploatacji - które nie są odliczane od zysku brutto.
- Formuła wolnych przepływów pieniężnych Formuła wolnych przepływów pieniężnych (FCF) Formuła FCF = gotówka z operacji - wydatki kapitałowe. FCF reprezentuje kwotę przepływów pieniężnych generowanych przez firmę po odjęciu CapEx
- Dochód operacyjny Dochód operacyjny Dochód operacyjny, zwany również zyskiem operacyjnym lub zyskiem przed odsetkami i podatkami (EBIT), to kwota przychodów pozostałych po odliczeniu bezpośrednich i pośrednich kosztów operacyjnych. Koszty z tytułu odsetek, przychody z odsetek i inne nieoperacyjne źródła przychodów nie są uwzględniane przy obliczaniu dochodu operacyjnego
- Wydatki na wynajem Wydatki na wynajem Wydatki na wynajem to całkowity koszt użytkowania nieruchomości do wynajęcia w każdym okresie sprawozdawczym. Zwykle jest to jeden z największych wydatków zgłaszanych przez firmy. Tylko dwa wydatki są zwykle większe niż koszt wynajmu: koszt sprzedanych towarów (COGS) i koszt rekompensaty (płace).
