Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości opiera się na założeniu, że koszt nieruchomości powinien być równy kosztowi budowy podobnej nieruchomości od podstaw. Koszt budowy nieruchomości obejmuje wartość gruntu, na którym się ona znajduje, oraz wartość ulepszeń i budowli, pomniejszoną o koszt amortyzacji ulepszeń.
Podejście kosztowe działa przy założeniu, że nie ma sensu płacić za nieruchomość więcej, niż będzie kosztować zbudowanie równoważnej nieruchomości. Metoda wyceny metodą kosztową jest czasami nazywana metodą wyceny wykonawcy.
Szybkie podsumowanie
- Podejście kosztowe jest jedną z trzech głównych metod stosowanych przy obliczaniu wartości nieruchomości.
- Metoda kosztowa opiera się na założeniu, że potencjalny nabywca nieruchomości powinien zapłacić cenę równą kosztowi budowy równoważnego budynku.
- Wartość rynkowa nieruchomości to suma wartości gruntu i ulepszeń gruntu pomniejszona o naliczoną amortyzację.
Jak to działa
Podejście kosztowe opiera się na logice, zgodnie z którą świadomi nabywcy nie zapłacą więcej za nieruchomość, niż będzie ich kosztować zbudowanie od podstaw podobnej nieruchomości o tym samym poziomie użyteczności. Podejście kosztowe jest odpowiednie dla unikalnych nieruchomości, takich jak kościoły lub szkoły z unikalnymi komponentami. Również w przypadku nowej nieruchomości oszacowanie kosztu budowy jest łatwe, ponieważ ulepszenia zostały niedawno zbudowane.
Wzór na obliczenie podejścia kosztowego jest następujący:
Wartość nieruchomości = koszt odtworzenia / odtworzenia - amortyzacja + wartość gruntu
Ponieważ podejście kosztowe nie jest oparte na porównywalnych nieruchomościach ani na zdolności nieruchomości do generowania przychodów. Strumienie przychodów Strumienie przychodów są różnymi źródłami, z których firma zarabia pieniądze na sprzedaży towarów lub świadczeniu usług. Rodzaje przychodów, które firma rejestruje na swoich kontach, zależą od rodzajów działań prowadzonych przez firmę. Zobacz kategorie i przykłady, metoda uwzględnia kwotę, która zostanie poniesiona na budowę nieruchomości dzisiaj, przy założeniu, że istniejąca konstrukcja ma zostać zniszczona i odbudowana na nowo. W związku z tym bierze pod uwagę wartość gruntu, na którym nieruchomość jest zbudowana, pomniejszoną o utratę wartości.
Kroki w metodzie podejścia kosztowego
Poniżej przedstawiono proces wyceny nieruchomości metodą podejścia kosztowego:
1. Oszacuj koszt odtworzenia lub odtworzenia konstrukcji
Etap obejmuje oszacowanie aktualnego kosztu budowy konstrukcji od podstaw i ulepszeń terenu. Koszt można oszacować dwiema metodami:
Metoda wymiany
Metoda zastępcza pozwala oszacować koszt budowy budynku o tej samej użyteczności co oceniana konstrukcja, z wykorzystaniem aktualnych materiałów konstrukcyjnych, norm, projektów i układów.
Metoda reprodukcji
Metoda reprodukcji pozwala oszacować koszt budowy duplikatu nieruchomości przy użyciu podobnych materiałów i praktyk budowlanych. Wykorzystuje również projekty, standardy i układy, które obowiązywały w momencie budowy nieruchomości.
Im starsza i bardziej zabytkowa nieruchomość, tym większa różnica między kosztami odtworzenia i odtworzenia. Wybudowanie zduplikowanej własności budynku historycznego jest droższe niż powielanie nowoczesnego domu, ponieważ zakup materiałów i wprowadzenie ulepszeń będzie kosztować więcej.
W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości nie ma większej różnicy między kosztami odtworzenia i odtworzenia. Na przykład załóżmy, że koszt reprodukcji / odtworzenia szacuje się na 1 milion USD.
2. Oszacuj amortyzację ulepszeń
Amortyzacja to utrata wartości budynku i / lub jego ulepszeń, która powoduje różnicę między wartością ulepszeń a bieżącą wartością wnoszącą ulepszenia. Szacując amortyzację nieruchomości, należy wziąć pod uwagę amortyzację fizyczną, funkcjonalną i ekonomiczną.
Amortyzacja fizyczna odnosi się do zużycia, które występuje wraz ze starzeniem się budynku, podczas gdy amortyzacja funkcjonalna następuje wraz ze zmianami gustów i preferencji konsumentów na przestrzeni czasu.
Deprecjacja gospodarcza wynika z zewnętrznych negatywnych trendów, takich jak upadek głównych pracodawców, recesja Recesja Recesja to termin używany do określenia spowolnienia ogólnej aktywności gospodarczej. W makroekonomii recesje są oficjalnie rozpoznawane po dwóch kolejnych kwartałach ujemnych stóp wzrostu PKB. oraz nowe negatywne wydarzenia (np. budowa oczyszczalni ścieków w sąsiedztwie). W tym przypadku załóżmy, że naliczona amortyzacja wynosi 150 000 USD.
3. Oszacuj wartość rynkową gruntu
Kolejnym krokiem jest oszacowanie wartości gruntu, na którym powstaje nieruchomość. Najbardziej odpowiednią metodą szacowania wartości gruntu jest metoda bezpośredniego porównania, w której aktualną cenę gruntu uzyskuje się z wartości ostatnio sprzedanych działek. Jest to wartość rynkowa, jaką zapłacilibyście za ziemię, gdyby była pusta. W tym przypadku załóżmy, że wartość rynkowa gruntu wynosi 750 000 USD.
4. Odliczyć naliczoną amortyzację od kosztów odtworzenia / odtworzenia
Po uzyskaniu całkowitej wartości amortyzacji ulepszeń, odejmij tę kwotę od szacowanego kosztu odtworzenia lub odtworzenia uzyskanego w kroku pierwszym. W naszym przypadku jest to obliczane następująco:
Koszt wymiany / reprodukcji 1000000 $
Mniej : Naliczona amortyzacja 150000 USD
Zamortyzowany koszt konstrukcji 850 000 USD
5. Dodaj zamortyzowany koszt konstrukcji do szacowanej wartości gruntu
Ostatnim krokiem jest dodanie zamortyzowanego kosztu konstrukcji i ulepszeń do szacowanej wartości gruntu. Liczbę otrzymuje się w następujący sposób:
Koszt wymiany / reprodukcji 1000000 $
Mniej : Naliczona amortyzacja 150000 USD
Zamortyzowany koszt konstrukcji 850 000 USD
Dodaj : szacunkowa wartość gruntu 750 000 USD
Całkowita wartość nieruchomości 1 600 000 USD
Ograniczenia podejścia kosztowego
Jednym z ograniczeń podejścia kosztowego jest to, że zakłada ono, że kupujący jest w stanie znaleźć wolną działkę, na której może zbudować identyczną nieruchomość, a nie zawsze tak jest. Jeśli nie ma pustej ziemi, szacunkowa wartość nieruchomości będzie niedokładna.
Ponadto obszar może być w pełni zagospodarowany, a władze lokalne mogą ograniczać nowe inwestycje, dlatego oszacowanie wartości gruntów na tym obszarze będzie niepraktyczne.
Kolejnym ograniczeniem jest to, że trudno będzie oszacować amortyzację starszych nieruchomości, ponieważ istnieje wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę. Na przykład materiały budowlane używane podczas budowy starszych nieruchomości mogą nie być już dostępne lub używane. Oszacowanie wartości takiej nieruchomości pozostawia sporo miejsca na subiektywizm.
Więcej zasobów
Finance oferuje Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification Akredytacja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ to globalny standard dla analityków kredytowych obejmujący finanse, rachunkowość, analizę kredytową, analizę przepływów pieniężnych, modelowanie zobowiązań, pożyczki spłaty i nie tylko. program certyfikacji dla tych, którzy chcą przenieść swoją karierę na wyższy poziom. Aby kontynuować naukę i rozwijać swoją karierę, pomocne będą następujące zasoby:
- Metoda kapitalizacji bezpośredniej Metoda kapitalizacji bezpośredniej Metodę kapitalizacji bezpośredniej uzyskuje się, biorąc dochód rejestrowany w czasie i dzieląc go przez odpowiednie stopy kapitalizacji przejęte
- Starzenie gospodarcze Starzenie się ekonomiczne (nieruchomości) Starzenie się ekonomiczne oznacza utratę wartości nieruchomości spowodowaną czynnikami zewnętrznymi w stosunku do nieruchomości. Taka forma
- Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący to strategia inwestycyjna, która daje inwestorom ekspozycję na stałe, ponadprzeciętne wypłaty. Najczęściej zorientowana na bieżące dochody
- Koszt odtworzenia Koszt odtworzenia (nieruchomość) Koszt odtworzenia odnosi się do ceny, jaką kosztowałaby wymiana istniejącego środka na podobny składnik po aktualnej cenie rynkowej. Przedmiotowy zasób
