Podejście do porównywania sprzedaży zależy od niedawnej sprzedaży podobnych nieruchomości, jak ta, która jest wyceniana. Porównywana nieruchomość powinna również należeć do tej samej lokalizacji i obecnego użytkowania.
Szybkie podsumowanie
- Podejście porównawcze sprzedaży jest jedną z trzech metod stosowanych przy wycenie nieruchomości. Inne metody wyceny to podejścia kosztowe i dochodowe.
- Podejście do wyceny porównawczej sprzedaży nieruchomości wykorzystuje dane dotyczące sprzedaży podobnych nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości.
- Przy ustalaniu aktualnej wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić co najmniej trzy niedawno sprzedane i podobne nieruchomości.
Zrozumienie metody porównywania sprzedaży
Przy wycenie wartości przedmiotowej nieruchomości dokonuje się korekt ceny w zależności od cech porównywalnej nieruchomości.
Jeżeli przedmiotowa nieruchomość nie posiada danej cechy znalezionej w porównywalnej nieruchomości, cena jest korygowana w dół zgodnie z wartością przypisaną danej funkcji. W konsekwencji, jeśli nieruchomość ma wartościową cechę, której nie można znaleźć w porównywalnej nieruchomości, wartość jest odpowiednio korygowana w górę. Dzieje się tak do momentu uzyskania ostatecznej wartości po porównaniu co najmniej trzech niedawno sprzedanych i podobnych nieruchomości.
Podejście do wyceny polegające na porównywaniu sprzedaży stanowi kluczową część porównawczej analizy rynku dla rzeczoznawców. Porównawcze podejście rynkowe jest podstawą określenia dominującej wartości rynkowej nieruchomości w drodze nabycia. We współpracy z innymi metodami wyceny, podejście porównawcze sprzedaży jest przybliżonym szacunkiem dla sprzedających, inwestorów, Real Estate Investment Trust (REIT) Trust Investment Trust (REIT) to fundusz inwestycyjny lub papier wartościowy inwestujący w nieruchomości generujące dochód . Fundusz jest zarządzany i należy do spółki z udziałowcami, którzy wnoszą pieniądze na inwestycje w nieruchomości komercyjne, takie jak budynki biurowe i mieszkalne, magazyny, szpitale, centra handlowe, domy studenckie, rzeczoznawcy hotelowi i ogół społeczeństwa.
Ze względu na dynamiczny charakter i stale zmieniający się charakter rynków nieruchomości inwestorzy powinni często sprawdzać ceny ostatnio notowanych na sprzedaż nieruchomości. Rynki szybko się zmieniają, a wszyscy gracze powinni być świadomi aktualnych trendów. W zależności od panujących warunków sprzedający i inwestorzy mogą być zmuszeni do podniesienia lub obniżenia swoich żądań, aby dostosować się do trendów rynkowych.
Znalezienie idealnej porównywalnej właściwości
Porównywalna właściwość to taka, która jest najbardziej podobna do właściwości podmiotu. Podobieństwa powinny pasować do wszystkich ogólnych szczegółów nieruchomości. Ogólny opis nieruchomości obejmuje liczbę sypialni, wanien, powierzchnię, itp. Niektóre z dopuszczalnych rozbieżności obejmują dodatkową wannę, kolor farby i inne nieistotne opisy.
Porównanie porównywalnych nieruchomości powinno być ograniczone do nieruchomości, które są jak najbliżej swojej fizycznej lokalizacji. Dzieje się tak, ponieważ nieruchomości w różnych lokalizacjach mogą mieć różne wartości rynkowe, mimo że mają wiele podobieństw.
Na przykład mieszkania mieszkaniowe Residential Properties REIT Nieruchomości mieszkaniowe REIT to REIT-y, które posiadają i zarządzają lokalami mieszkalnymi w celu wynajmu najemcom. Mieszkalne REIT można podzielić na struktury jednorodzinne lub wielorodzinne, które są dostępne do zamieszkania w celach innych niż biznesowe. Mogą to być lokale mieszkalne, domy wakacyjne, mieszkania studenckie, które znajdują się w pobliżu centralnej dzielnicy biznesowej, które są bardziej wyceniane niż nieruchomości położone daleko od CBD. Kolejną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, jest uwzględnienie nieruchomości, które zostały sprzedane tak niedawno, jak to możliwe.
Niedawno sprzedane nieruchomości mają lepsze przybliżenie niż nieruchomości sprzedane kilka miesięcy lub lat wcześniej, ponieważ rynki nieruchomości regularnie się zmieniają. Jeśli nie ma porównywalnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, rozważ niedawno sprzedane nieruchomości w pobliskich lokalizacjach, zamiast przesuwać się dalej w czasie podczas wyszukiwania porównywalnych nieruchomości.
Czynniki korygujące wycenę
1. Porównywalne cechy
Przedmiotowa nieruchomość powinna być jak najbardziej zbliżona do porównywalnej nieruchomości, co znacznie ogranicza potrzebę dostosowań. Korekty wynikają z różnic porównawczych zaobserwowanych w przypadku własności przedmiotu.
2. Udział własnościowy
Wartość przedmiotu można skorygować w górę lub w dół, w zależności od udziału własnościowego w przedmiotowej nieruchomości. Na przykład zwykła opłata odsetek jest wyceniana w inny sposób niż odsetki z tytułu leasingu. Stąd interes własności jest sporną kwestią w wycenie.
3. Warunki rynkowe
Warunki rynkowe są innymi czynnikami determinującymi zmiany wyceny. Ceny nieruchomości mogą rosnąć lub spadać w zależności od panujących trendów rynkowych. Sprzedawcy mogą obniżyć swoje ceny, aby uzyskać większe szanse na przejęcie, w zależności od aktualnej konkurencji. Rynek może się zmienić nawet w ciągu tygodnia.
4. Lokalizacja
Kolejnym wyznacznikiem jest lokalizacja przedmiotowej nieruchomości. Uważa się, że nieruchomości położone w pobliżu kluczowej infrastruktury, takie jak lotniska, drogi, centralne centra handlowe itp., Mają wyższą wartość niż te położone dalej.
Kluczowe czynniki, takie jak wzorce ruchu, obiekty handlowe REIT-y detaliczne REIT-y detaliczne to rodzaj REIT-ów, który posiada i zarządza nieruchomościami handlowymi w centralnych dzielnicach biznesowych i ekskluzywnych obszarach. Dzierżawi powierzchnię handlową, dostęp do udogodnień socjalnych, może również przyczyniać się do dostosowań ze względu na różnice między przedmiotową nieruchomością a porównywalnymi nieruchomościami.
Wniosek
Podejście do porównywania sprzedaży opiera się na podobieństwie dwóch porównywanych nieruchomości. Podobieństwo waha się od tego, jak niedawna była sprzedaż lub notowanie, do podobieństwa w opisie porównywanych podmiotów. Jest oczywiste, że nie ma identycznych, porównywalnych jednostek; stąd istnieje potrzeba dostosowań w zależności od różnic w cechach.
Podejście do porównywania sprzedaży jest silnie uzależnione od ostatnich danych sprzedaży i może nie być odpowiednie, jeśli nie ma aktualnych danych dotyczących sprzedaży. Dlatego wycena nieruchomości pozbawiona bogatej sprzedaży i aktualnych danych powinna wykorzystywać alternatywne metody. Jednak w przypadku, gdy aktualne dane są wystarczające, najlepiej dopasowaną metodą wyceny jest metoda wyceny nieruchomości polegająca na porównaniu sprzedaży.
Powiązane odczyty
Finance jest oficjalnym dostawcą Certyfikatu Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Akredytacja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ to globalny standard dla analityków kredytowych obejmujący finanse, rachunkowość, analizę kredytową, analizę przepływów pieniężnych, modelowanie warunków umowy, spłaty pożyczek i nie tylko. program certyfikacji, mający na celu przekształcenie każdego w światowej klasy analityka finansowego.
Aby pomóc Ci zostać światowej klasy analitykiem finansowym i rozwinąć swoją karierę w pełnym zakresie, te dodatkowe zasoby będą bardzo pomocne:
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami Pośrednik w obrocie nieruchomościami Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi jest pośrednikiem między sprzedającymi a kupującymi nieruchomości komercyjne, który pomaga klientom w sprzedaży, wynajmie lub zakupie nieruchomości komercyjnych. Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi może pracować jako niezależny agent lub członek firmy zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.
- Podejście kosztowe (nieruchomości) Podejście kosztowe (nieruchomości) Podejście kosztowe oceny nieruchomości opiera się na założeniu, że koszt nieruchomości powinien być równy kosztowi budowy
- Przestarzałość lokacyjna Przestarzałość lokalna Przestarzałość lokalna to rodzaj amortyzacji nieruchomości spowodowanej czynnikami innymi niż sama nieruchomość. Czynniki mogą
- Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości zazwyczaj składa się z dwóch części: Podsumowanie transakcji i Model przepływów pieniężnych. W podsumowaniu transakcji wszystkie ważne założenia
