Terminy UpREIT vs DownREIT opisują różnice istniejące w strukturze korporacyjnej REIT. Koncepcja UpREIT, co oznacza „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts”, została wprowadzona w 1992 roku. UpREIT umożliwia renomowanym REIT połączenie wszystkich posiadanych nieruchomości w ramach nowej struktury REIT bez sprzedaży żadnej z nich do REIT. Oznacza to, że nowy REIT nie posiada bezpośrednio żadnych właściwości.
Jednocześnie DownREIT pozwala inwestorowi zostać partnerem REIT poprzez zawarcie wspólnej umowy partnerskiej. Obie struktury pozwalają inwestorom na odroczenie podatku od zysków kapitałowych Podatek od zysków kapitałowych Podatek od zysków kapitałowych jest podatkiem nakładanym na zyski kapitałowe lub zyski osiągane przez osobę fizyczną ze sprzedaży aktywów. Podatek jest nakładany tylko wtedy, gdy aktywa zostaną zamienione na gotówkę, a nie wtedy, gdy nadal znajdują się w rękach inwestora. przy sprzedaży cenionych nieruchomości.
Szybkie podsumowanie
- UpREIT i DownREIT to rodzaje struktur korporacyjnych REIT, które pozwalają inwestorom na odroczenie podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży cenionych nieruchomości.
- UpREIT umożliwia inwestorom wniesienie swoich udziałów inwestycyjnych w nieruchomości do spółki parasolowej w zamian za jednostki komandytowe.
- DownREIT pozwala inwestorom zostać partnerami w umowie partnerskiej z REIT.
Co to jest UpREIT?
UpREIT jest alternatywą dla DownREIT i umożliwia właścicielom nieruchomości wniesienie wkładu do spółki parasolowej w zamian za ograniczone operacyjne jednostki kapelusza równe wartości wniesionej nieruchomości. Inwestorom przyznawane są opcje sprzedaży, które po uzgodnionym okresie w przyszłości mogą zostać zamienione na gotówkę lub akcje REIT.
Otrzymane dochody mogą zostać przeznaczone na nabycie większej liczby nieruchomości, spłatę długów lub na inne cele związane z REIT. Wszystkie funkcje zarządcze są podporządkowane partnerstwu parasolowemu, a nowy REIT działa jako spółka holdingowa Spółka holdingowa Spółka holdingowa to spółka, która nie prowadzi dla siebie żadnych operacji, przedsięwzięć ani innych aktywnych zadań. Zamiast tego istnieje w celu posiadania.
UpREITs mogą być również wykorzystywane jako narzędzie planowania nieruchomości, w którym inwestorzy mogą przekazywać swoje nieruchomości spadkobiercom bez podatku. Spadkobiercy mogą odroczyć wykonanie opcji sprzedaży do czasu śmierci właściciela, kiedy jednostki partnerskie zostaną poszerzone do wartości rynkowej.
Mogą następnie wykonać opcję sprzedaży Opcja sprzedaży Opcja sprzedaży to umowa opcyjna, która daje kupującemu prawo, ale nie obowiązek, do sprzedaży bazowego papieru wartościowego po określonej cenie (znanej również jako cena wykonania) przed lub po z góry określonym wygaśnięciu data. Jest to jeden z dwóch głównych rodzajów opcji, drugi to opcja kupna. bez płacenia podatków od zysków kapitałowych od docenionej wartości bazowych aktywów nieruchomościowych. Wykonanie opcji sprzedaży po śmierci właściciela nieruchomości zapewnia większą płynność przy płaceniu podatku od nieruchomości i zapobiega podatkowi dochodowemu od późniejszego opodatkowania.
Co to jest DownREIT?
DownREIT jest stosunkowo nowszą strukturą w porównaniu do UpREIT. W przeciwieństwie do UpREIT, gdzie wszystkie działania REIT są wykonywane na poziomie partnerstwa, DownREIT to wspólna spółka pomiędzy właścicielem nieruchomości a REIT. Struktura DownREIT powstała z myślą o właścicielach nieruchomości, którzy nie zamierzają działać w ramach spółki parasolowej, a zamiast tego stają się wspólnikami w spółce komandytowej z REIT.
Nowa spółka komandytowa może posiadać i obsługiwać nieruchomości. Niektóre nieruchomości mogą zostać nabyte bezpośrednio lub stanowić własność spółek komandytowych z właścicielami nieruchomości, którzy wnieśli nieruchomości do spółki.
DownREIT są preferowane przez inwestorów, którzy chcą uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży cenionych nieruchomości, jeśli uważają, że wartość ich nieruchomości znacznie przewyższy wartość nieruchomości będących własnością REIT. Wyniki inwestycyjne DownREIT zależą od majątku właściciela, a nie od całego portfela REIT. Inwestor posiada opcję sprzedaży, którą można zamienić na akcje REIT lub gotówkę, a wartość konwersji zależy od wartości inwestycji w nieruchomości właściciela nieruchomości w danym momencie.
Jednak struktura DownREIT jest dość skomplikowana, a inwestorzy często korzystają z usług eksperta podatkowego, który pomaga im odpowiednio zaplanować inwestycję. DownREIT zwykle przyciąga uwagę Internal Revenue Service, a federalna agencja podatkowa może uznać przeniesienie własności do DownREIT za zdarzenie podlegające opodatkowaniu, chyba że jest odpowiednio zorganizowane.
Porównanie UpREIT i DownREIT
1. Ulgi podatkowe
UpREIT są zwykle szerzej stosowane przez inwestorów na rynku nieruchomości ze względu na ich zalety podatkowe i prostotę. Jeśli celem inwestora jest odroczenie podatku od zysków kapitałowych, najlepszym rozwiązaniem jest UpREIT, ponieważ przeniesienie cennej własności REIT nie powoduje zdarzenia podlegającego opodatkowaniu.
DownREIT mają tendencję do przyjmowania złożonej struktury operacyjnej. W rezultacie mogą wymagać od inwestora dodatkowych nakładów na zatrudnienie eksperta ds. Podatków i inwestycji, który udzieli wskazówek dotyczących struktury inwestycji. Jeśli inwestor nie przestrzega zasad określonych przez IRS przy przenoszeniu wycenionej nieruchomości, federalna agencja podatkowa może uznać transakcję za zdarzenie podlegające opodatkowaniu.
2. Stopa zwrotu
DownREIT są preferowane w stosunku do UpREIT, gdy właściciel nieruchomości oczekuje, że ich nieruchomość będzie bardziej ceniona niż cały portfel REIT. DownREIT działa jako joint venture Wspólne przedsięwzięcie na rynku nieruchomości Wspólne przedsięwzięcie na rynku nieruchomości (JV) odgrywa kluczową rolę w rozwoju i finansowaniu większości dużych projektów na rynku nieruchomości. Wspólne przedsięwzięcie to porozumienie pomiędzy REIT a właścicielem nieruchomości, a na poziomie spółki osobowej utrzymywane są wyłącznie aktywa właściciela nieruchomości. Realizacja partnerstwa nie idzie w parze z realizacją całego portfela nieruchomości REIT.
W przypadku wykonania opcji sprzedaży konwersja jest uzależniona od wartości aktywów spółki w momencie konwersji, a nie aktywów spółki. Z drugiej strony jednostki partnerskie posiadane przez inwestora w UpREIT rosną i spadają wraz z akcjami REIT i mogą spowodować stratę, jeśli akcje stracą na wartości w momencie konwersji.
Więcej zasobów
Dziękujemy za przeczytanie przewodnika finansowego dotyczącego UpREIT vs DownREIT. Finance oferuje Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification Akredytacja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ to globalny standard dla analityków kredytowych obejmujący finanse, rachunkowość, analizę kredytową, analizę przepływów pieniężnych, modelowanie zobowiązań, pożyczki spłaty i nie tylko. program certyfikacji dla tych, którzy chcą przenieść swoją karierę na wyższy poziom. Aby dalej uczyć się i rozwijać swoją bazę wiedzy, zapoznaj się z dodatkowymi odpowiednimi zasobami poniżej:
- Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący to strategia inwestycyjna, która daje inwestorom ekspozycję na stałe, ponadprzeciętne wypłaty. Najczęściej zorientowana na bieżące dochody
- Metoda kapitalizacji bezpośredniej Metoda kapitalizacji bezpośredniej Metodę kapitalizacji bezpośredniej uzyskuje się, biorąc dochód rejestrowany w czasie i dzieląc go przez odpowiednie stopy kapitalizacji przejęte
- Fundusze dostępne do dystrybucji (FAD) Fundusze dostępne do dystrybucji (FAD) Fundusze dostępne do dystrybucji (FAD), znane również jako środki pieniężne dostępne do dystrybucji, są używane w odniesieniu do inwestowania w REIT. Pokazuje ilość netto
- Prywatne REIT a publiczne REIT Prywatne REIT vs publiczne REIT Prywatne REIT a publiczne REIT. Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) można podzielić na prywatne lub publiczne, będące w obrocie lub nieobrotowe. REIT inwestują szczególnie w sektor nieruchomości, a także wynajmują i zbierają dochody z najmu zainwestowanych nieruchomości
