Lokalne starzenie się jest rodzajem amortyzacji. Metody amortyzacji Najpopularniejsze rodzaje metod amortyzacji to: liniowa, podwójnie malejące saldo, jednostki produkcji i suma lat. Istnieją różne formuły obliczania amortyzacji środka trwałego. Odpis amortyzacyjny jest stosowany w rachunkowości w celu rozłożenia kosztu składnika aktywów na okres jego użytkowania. na nieruchomości będącej skutkiem czynników innych niż sama nieruchomość. Czynnikami mogą być czynniki środowiskowe lub inne czynniki zewnętrzne, które występują w lokalizacji nieruchomości.
Na przykład założenie zakładu przemysłowego w sąsiedztwie może skutkować zanieczyszczeniem hałasem, składowaniem odpadów i nieoczyszczonymi spalinami, co może niekorzystnie wpływać na mieszkańców okolicy. W efekcie obecność zakładu przemysłowego w tej samej lokalizacji co nieruchomość powoduje niskie wskaźniki najmu, skutkujące spadkiem wartości nieruchomości w sąsiedztwie.
Podsumowanie
- Lokalne starzenie się następuje z powodu czynników otaczających nieruchomość.
- Utrata wartości nieruchomości jest wywierana na nieruchomość przez siły zewnętrzne i zmiany środowiskowe w jej otoczeniu.
- Starzenie się miejscowe jest również nazywane przestarzałością zewnętrzną lub środowiskową.
Czynniki zewnętrzne wpływające na starzenie się lokalizacji
Czynniki zewnętrzne mogą również wpływać na wycenę nieruchomości. Na przykład obszary o wysokim wskaźniku przestępczości są mniej atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ większość ludzi unika kupowania nieruchomości w takiej lokalizacji. Inne czynniki, takie jak trudny rynek pracy Bezrobocie Bezrobocie to termin odnoszący się do osób, które są zdolne do zatrudnienia i szukają pracy, ale nie mogą jej znaleźć. Co więcej, są to osoby zatrudnione lub grupa osób, które są dostępne do pracy, która nie ma odpowiedniej pracy. i niekorzystne otoczenie biznesowe w danej lokalizacji może skutkować utratą wartości. Potencjalnym inwestorom trudno będzie zdobyć wystarczający kapitał na zakup nieruchomości w tej lokalizacji.
Czynniki zewnętrzne przyczyniające się do starzenia się lokalizacji są nieuleczalne po stronie właścicieli i najemców nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ inwestorzy nie mają kontroli nad takimi czynnikami lub znalezienie rozwiązania istniejących problemów byłoby dla nich zbyt kosztowne.
Na przykład, gdy główni pracodawcy zamykają swoje firmy w danej lokalizacji, właściciele nieruchomości będą cierpieć z powodu niskich wskaźników obłożenia i zalegania z czynszem. Wskaźnik zaległości w spłacie. Wskazuje na jakość portfela kredytowego firmy pożyczkowej lub banku. i niewiele mogą zrobić, aby przywrócić sytuację do poprzedniego stanu. Czynniki zewnętrzne zmniejszają zwroty z inwestycji w nieruchomości, powodując znaczną utratę wartości.
Czynniki środowiskowe wpływające na starzenie się lokalizacji
Otoczenie inwestycji w nieruchomości może powodować wzrost lub spadek wartości nieruchomości w zależności od zmian zachodzących w sąsiedztwie. Środowisko musi się nieustannie zmieniać. Na przykład otwarcie wysypiska śmieci w sąsiedztwie może skutkować spadkiem wartości nieruchomości w sąsiedztwie, a właściciele nieruchomości mogą nie być w stanie kontrolować zmian.
Zmiany wartości spowodowane czynnikami środowiskowymi wywieranymi na nieruchomość można zmierzyć, określając różnicę w dochodach spowodowaną takimi zmianami. Utratę dochodów można oszacować za pomocą metody porównania sprzedaży . Podejście do porównywania sprzedaży wykorzystuje niedawno sprzedane i podobne nieruchomości w tej samej lokalizacji. Następnie harmonizuje wartości co najmniej trzech porównywalnych i podobnych właściwości w zależności od różnic widocznych między przedmiotem a porównywalnymi właściwościami.
Czynniki lokalizacji
Lokalizacja nieruchomości w dużej mierze determinuje wartość tej nieruchomości. Nieruchomości zlokalizowane w pobliżu głównych kanałów komunikacyjnych są zazwyczaj bardziej atrakcyjne cenowo niż w innych niedostępnych lokalizacjach. Nieruchomości w pobliżu obiektów socjalnych, takich jak szkoły, centra handlowe i szpitale, są zwykle wyceniane wyżej niż inne nieruchomości oddalone, ponieważ inwestorzy nie chcą ponosić dodatkowych kosztów za dostęp do udogodnień.
Przykłady starzenia się lokalizacji
Budowanie nieruchomości w pobliżu ruchliwych dróg naraża mieszkańców na korki uliczne, które mogą utrudniać rozkład jazdy większości mieszkańców. Zajęci mieszkańcy omijają takie obszary, co skutkuje niskim popytem na mieszkania w określonych lokalizacjach. Duży ruch drogowy powoduje również hałas i zanieczyszczenie powietrza, ze względu na obecność na drogach wielu pojazdów, co może stanowić zagrożenie dla zdrowia mieszkańców. Czynniki te obniżają wartość wycenową nieruchomości w tej lokalizacji, przyczyniając się do starzenia lokalizacyjnego.
Tworzenie nieruchomości komercyjnych w dzielnicy mieszkalnej również przyczynia się do spadku wartości nieruchomości. Budynki komercyjne mogą pomieścić różne rodzaje firm, takie jak restauracje, kasyna, kluby nocne itp. Lokale mogą narażać mieszkańców na wysoki poziom hałasu, który może powodować opuszczanie osiedli przez najemców.
Wniosek
Lokalizacja nieruchomości decyduje o najlepszym wykorzystaniu nieruchomości. Na przykład inwestorzy przyciągają ekskluzywne dzielnice ze względu na kontrolowany rozwój w okolicy, a także bliskość sieci drogowej, lotnisk, plaż, centralnych dzielnic biznesowych itp. Wszelkie czynniki wpływające na warunki życia w takich lokalizacjach mogą łatwo odpycha mieszkańców i obniża wartość nieruchomości.
Skutki starzenia się lokalizacji są nieuleczalne, gdyż wpływy te nie pochodzą z wnętrza nieruchomości, a mieszkańcy mają nad nimi minimalną kontrolę. Utratę wartości w wyniku starzenia się lokalizacji można określić za pomocą wyceny.
Więcej zasobów
Finance oferuje program Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, z programem certyfikacji dla tych, którzy chcą przenieść swoją karierę na wyższy poziom. Aby kontynuować naukę i rozwijać swoją karierę, pomocne będą następujące zasoby finansowe:
- Kredyt węglowy Kredyt węglowy Kredyt węglowy to zbywalne zezwolenie lub certyfikat, który zapewnia posiadaczowi kredytu prawo do emisji jednej tony dwutlenku węgla lub równowartości
- Odpowiedzialność za środowisko Odpowiedzialność za środowisko Odpowiedzialność za środowisko dotyczy potencjalnych kosztów środowiskowych, które kupujący ponosi przy zakupie lub leasingu składnika aktywów. Zobowiązania powstają, gdy: a
- Metoda wyceny rynkowej Metoda wyceny rynkowej Podejście rynkowe jest metodą wyceny stosowaną do określenia wartości wyceny przedsiębiorstwa, wartości niematerialnych, udziałów w przedsiębiorstwie lub
- Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne skutki zewnętrzne występują, gdy produkt i / lub konsumpcja towaru lub usługi wywiera negatywny wpływ na osobę trzecią poza rynkiem. Zwykła transakcja obejmuje dwie strony, tj. Konsumenta i producenta, zwanych pierwszą i drugą stroną transakcji.
