Stopa kapitalizacji to miernik finansowy, który jest używany przez inwestorów w nieruchomości do analizy inwestycji w nieruchomości i określenia ich potencjalnej stopy zwrotu. Stopa zwrotu Stopa zwrotu (ROR) to zysk lub strata z inwestycji w okresie do początkowego kosztu inwestycji wyrażonego w procentach. W tym przewodniku przedstawiono najpopularniejsze formuły oparte na rocznych zwrotach. Oblicza się go na podstawie dochodu netto, jaki inwestycja w nieruchomości ma wygenerować w horyzoncie rocznym, co może pomóc inwestorowi w podjęciu decyzji o zakupie lub nie zakupie.
Obliczając stopę kapitalizacji, bierzemy stosunek dochodu operacyjnego netto do wartości aktywów nieruchomości. Wartość majątku nieruchomego w tym przypadku jest ceną zakupu, którą inwestor jest skłonny zapłacić za nieruchomość lub wywoławczą ceną sprzedaży nieruchomości.
Podsumowanie
- Stopa kapitalizacji jest miarą używaną przez inwestorów do określenia oczekiwanej stopy zwrotu na podstawie oczekiwanego rocznego dochodu z nieruchomości.
- Stopę kapitalizacji oblicza się poprzez znalezienie stosunku wyniku operacyjnego netto do bieżącej wartości rynkowej nieruchomości.
- Pomaga inwestorom określić, czy kupowana nieruchomość to dobry interes, czy też jest zawyżona.
Jak obliczyć współczynnik ograniczenia
Stopę kapitalizacji oblicza się, biorąc dochód operacyjny netto z danej nieruchomości i dzieląc go przez wartość rynkową nieruchomości. Wynikowa wartość stopy kapitalizacji jest następnie stosowana do nieruchomości, którą inwestor chce kupić, w celu uzyskania bieżącej wartości rynkowej na podstawie jego rocznego dochodu.
Wzór na obliczenie stopy ograniczenia jest następujący:
Gdzie:
- Dochód operacyjny netto to roczny dochód, który będzie generowany przez nieruchomość. Uzyskuje się je poprzez potrącenie wydatków poniesionych na regularne utrzymanie nieruchomości i odliczenie ich od przewidywanego rocznego dochodu. Wydatki powinny obejmować takie pozycje, jak podatki od nieruchomości, media Wydatki na media Wydatki na media to koszty poniesione w związku z korzystaniem z mediów, takich jak energia elektryczna, woda, wywóz śmieci, ogrzewanie i ścieki. Nakłady są ponoszone, koszty ubezpieczenia, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów itp. Wartość nie powinna obejmować spłaty kapitału hipotecznego i odsetek.
- Bieżąca wartość rynkowa to kwota, za jaką nieruchomość może zostać sprzedana na obecnym rynku. Wartość uzyskuje się poprzez pobranie aktualnej ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy.
Jak inwestorzy wykorzystują stopę ograniczenia
Inwestorzy mogą korzystać ze stopy kapitalizacji na dwa główne sposoby:
1. Przy zakupie
Jednym z zastosowań stopy kapitalizacji jest ocena potencjalnych inwestycji do kupienia, a narzędzie to może być dobrym wskaźnikiem zwrotu, jakiego można oczekiwać z inwestycji. Korzystanie ze współczynnika ograniczenia w odniesieniu do wielu potencjalnych inwestycji może pomóc w analizie wyników inwestycji i która z nich odpowiada Twoim celom inwestycyjnym. Dzięki stopie kapitalizacji możesz porównywać nieruchomości według określonej wartości procentowej, zamiast podejmować decyzję na podstawie zmiennych czynszów rynkowych i cen nieruchomości.
Na przykład załóżmy, że inwestor rozważa nabycie jednej z trzech wymienionych nieruchomości. Inwestor może najpierw uzyskać dochody operacyjne netto dla wszystkich trzech nieruchomości, aby obliczyć ich stopy kapitalizacji. Należy również wziąć pod uwagę powtarzające się koszty nieruchomości i ich okresowe czynsze. Czynsz Czynsz Czynsz najmu odnosi się do całkowitego kosztu użytkowania wynajmowanej nieruchomości w każdym okresie sprawozdawczym. Zwykle jest to jeden z największych wydatków zgłaszanych przez firmy. Tylko dwa wydatki są zwykle większe niż koszt wynajmu: koszt sprzedanych towarów (COGS) i koszt rekompensaty (płace). , aby sprawdzić, czy są możliwości zmniejszenia wydatków lub podwyższenia czynszu. Można to osiągnąć, gdy powtarzające się wydatki są zbyt wysokie na stopę kwadratową powierzchni,lub okresowe stawki czynszu są niższe od stawek rynkowych w stosunku do innych porównywalnych nieruchomości.
Praktyczny przykład
Na przykład załóżmy, że nieruchomość A, notowana na 475 000 USD, generuje dochód operacyjny netto w wysokości 40 000 USD. Zakładając, że średni współczynnik kapitalizacji dla porównywalnych nieruchomości wynosi 9,1%, możemy pokusić się o stwierdzenie, czy cena wywoławcza jest uzasadniona dla tej nieruchomości.
9,1% = 40 000 USD / X
X = 40 000 / 9,1%
X = 439,560 USD
Stopa kapitalizacji wynosząca 9,1% daje Nieruchomości A wartość rynkową 439 560 USD. Oznacza to, że podana cena przekracza aktualną wartość rynkową o 35.440 USD. Wartość rynkowa 475 000 USD byłaby uzasadniona, gdyby dochód operacyjny netto nieruchomości wyniósł 43 225 USD (475 000 USD x 9,1%).
2. Podczas sprzedaży
Inwestor może również użyć stopy kapitalizacji, aby znaleźć aktualną wartość rynkową nieruchomości, którą zamierza sprzedać, na podstawie wartości rynkowej niedawno sprzedanych nieruchomości w tej samej lokalizacji. Pierwszym krokiem przy obliczaniu wartości rynkowej jest znalezienie nieruchomości, które są podobne do sprzedawanego pod względem wielkości, rodzaju i lokalizacji.
Następnym krokiem jest znalezienie ich wartości notowań, a także ich dochodu operacyjnego netto. Informacje można uzyskać na stronie internetowej nieruchomości, na której są wymienione takie nieruchomości, lub kontaktując się z agentami nieruchomości, którzy sprzedali nieruchomości. Inwestor może następnie wykorzystać dochody operacyjne netto i wartości rynkowe każdej porównywalnej nieruchomości, aby uzyskać średnią stopę kapitalizacji.
Praktyczny przykład
Zakładając, że stopa kapitalizacji wynosi 9,1%, tak jak w naszym poprzednim przykładzie, możemy ją wykorzystać do uzyskania aktualnej wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości, przy znanym dochodzie operacyjnym netto. Jeśli dochód operacyjny netto nieruchomości wynosi 38 000 USD, możemy otrzymać wartość rynkową w następujący sposób:
9,1% = 38 000 USD / X
X = 38 000 USD / 9,1%
X = 417,582 USD
W związku z tym obecna wartość nieruchomości, oparta na obowiązujących kursach rynkowych, wynosi 417 582 USD. Na podstawie liczby sprzedający może ustalić cenę wywoławczą nieruchomości, która będzie ceną ofertową wskazaną na stronach internetowych z ofertami nieruchomości.
Więcej zasobów
Finance jest oficjalnym dostawcą globalnego programu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, program certyfikacji, który ma pomóc każdemu zostać światowej klasy analitykiem finansowym . Poniższe dodatkowe zasoby będą przydatne, aby kontynuować karierę:
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami Pośrednik w obrocie nieruchomościami Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi jest pośrednikiem między sprzedającymi a kupującymi nieruchomości komercyjne, który pomaga klientom w sprzedaży, wynajmie lub zakupie nieruchomości komercyjnych. Pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi może pracować jako niezależny agent lub członek firmy zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.
- Podstawy modelowania finansowego nieruchomości Podstawy modelowania finansowego nieruchomości Poznaj podstawy modelowania finansowego nieruchomości w tym wprowadzającym przewodniku do budowania modelu finansowego dla projektu deweloperskiego.
- Wartość rynkowa a wartość księgowa Wartość rynkowa a wartość księgowa W tym artykule omówimy stosunek wartości rynkowej do wartości księgowej oraz określimy kluczowe podobieństwa i różnice między nimi. Wartość rynkowa i wartość księgowa są
- Wymagana stopa zwrotu Wymagana stopa zwrotu Wymagana stopa zwrotu (stopa progowa) to minimalna stopa zwrotu, jaką inwestor spodziewa się uzyskać ze swojej inwestycji. Zasadniczo wymagana stopa zwrotu to minimalna akceptowalna rekompensata za poziom ryzyka inwestycji.
