W nieruchomościach dezaktualizacja funkcjonalna odnosi się do zmniejszenia użyteczności projektu architektonicznego w taki sposób, że dostosowanie go do aktualnych projektów nieruchomości jest prawie niemożliwe. W dłuższej perspektywie dezaktualizacja funkcjonalna skutkuje stratami dla inwestorów ze względu na fakt, że inwestycje w nieruchomości Bieżący dochód (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący to strategia inwestycyjna, która daje inwestorom ekspozycję na stałe, ponadprzeciętne wypłaty. Najbardziej powszechne zorientowane na bieżące dochody są intensywne finansowo.
Kiedy nieruchomość staje się przestarzała, nie może być już przydatna ani dla właściciela, ani dla społeczności. Uzdrawianie może wiązać się z kosztami rozbiórki i kosztami usuwania gruzu, co może przynieść więcej strat właścicielowi lub inwestorowi.
Szybkie podsumowanie
- Starzenie się funkcjonalne odnosi się do stanu, w którym element projektu w nieruchomości traci swoje zapotrzebowanie, ponieważ jest archaiczny, a inne nowoczesne projekty przejęły.
- Starzenie się funkcji nie jest łatwe do naprawienia, ponieważ przestarzały projekt nie daje się łatwo wyleczyć.
- Rzeczywiste przykłady przestarzałości funkcjonalnej obejmują mosty z nieodpowiednimi pasami ruchu i poboczami oraz drogi, które nie są w stanie sprostać współczesnym wymaganiom ruchu.
Zrozumienie przestarzałości funkcjonalnej
Inwestorzy w sytuacji starzenia się funkcjonalnego mogą rozważyć długoterminową użyteczność danej nieruchomości. Na przykład stary dom z dwiema sypialniami w dzielnicy z nowoczesnymi trzema sypialniami z łazienką w każdym pokoju można uznać za przestarzały funkcjonalnie.
Inne produkty, które są bardzo podatne na starzenie się funkcjonalne, obejmują elektronikę, na przykład smartfony. Branża smartfonów stale się zmienia, a nowe projekty szybko stają się przestarzałe z powodu niekompatybilności i starych projektów.
Czasami jednak można wrócić do funkcjonalnej przestarzałości. Na przykład firmy z branży meblarskiej mogą przeprojektować swoje meble zgodnie z najnowszymi trendami i zaprezentować je do sprzedaży w nowoczesnych wzorach.
Typy funkcjonalnego starzenia się
Dwa główne typy przestarzałości funkcjonalnej to:
1. Uleczalne starzenie się
Uleczalne starzenie się może być spowodowane brakiem określonych urządzeń, które można naprawić, kupując wymagane urządzenia, obecnością osprzętu, który nie jest już ważny dla nieruchomości, lub brakiem osprzętu (-ów), które można naprawić poprzez wymianę wymagany przedmiot.
2. Nieuleczalna dezaktualizacja
Nieuleczalne starzenie się funkcjonalne spowodowane jest głównie czynnikami zewnętrznymi, na które właściciel nieruchomości nie ma wpływu. Inwestorzy mogą zapobiec takiej dezaktualizacji, przeprowadzając odpowiednie badania najnowszych trendów i projektów w nieruchomościach przed podjęciem inwestycji.
Nieuleczalne starzenie się to rodzaj starzenia, którego nie można wyleczyć z finansowego punktu widzenia. Występuje, gdy rozwiązanie problemu jest zbyt kosztowne. Na przykład stary budynek mieszkalny na obszarze z nowoczesnymi domami mieszkalnymi można uznać za nieuleczalny, ponieważ wymagałby poważnych remontów, aby był nowoczesny i zwiększyć jego wartość odsprzedaży.
Koszt renowacji będzie znacznie wyższy niż kwota, jaką przywróci przy sprzedaży. Ogólnie rzecz biorąc, na początkowych etapach analizy i wyceny q nieruchomości przed nabyciem można przewidzieć starzenie się.
Wpływ przestarzałości funkcjonalnej na właściwości
Starzenie się funkcjonalne prowadzi do spadku wyceny nieruchomości podczas wyceny Wycena Wycena jest zasadniczo sposobem przeprowadzenia bezstronnej analizy lub oceny składnika aktywów, przedsiębiorstwa lub organizacji lub oceny wyników w odniesieniu do określonego zestawu standardów lub kryteria. Wycena przeprowadzana przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę jest zwykle przeprowadzana za każdym razem, gdy nieruchomość lub składnik aktywów ma zostać sprzedany i należy określić jego wartość. Nieruchomości są bardzo podatne na starzenie się funkcjonalne, ponieważ branża jest dynamiczna, a popyt na nowoczesne domy powoduje tę dynamikę.
Na przykład stary dom znajdujący się w tętniącej życiem dzielnicy z nowoczesnymi parterowymi bungalowami jest przestarzały. Dom może nie mieć żadnych wad, ale rynek w danym momencie takich standardów nie wymaga. Jednak taki dom można wyremontować, aby zbliżyć się do standardów otoczenia.
Najgorsze skutki dla nieruchomości wynikające z przestarzałości funkcjonalnej to poniesione straty oraz trudność w przekształceniu nieruchomości w tradycyjnie nowoczesną konstrukcję odpowiadającą obecnym standardom.
Czynniki zewnętrzne wpływające na starzenie się funkcji
Istnieją pewne czynniki, które wpływają na starzenie się funkcjonalne i na które inwestorzy mogą wpływać na swoją korzyść. Czynniki te są uleczalne i nie są niekorzystne dla wyceny nieruchomości. Leczenie takiego starzenia może być tak proste, jak naprawa, przemalowanie, a nawet instalacja brakujących nowoczesnych urządzeń, aby nieruchomość była nowoczesna i nowoczesna.
Istnieją jednak nieuleczalne skutki zewnętrzne, na które inwestorzy nieruchomości nie mogą mieć wpływu. Zewnętrzne i nieuleczalne starzenie się powoduje poważny spadek wyceny nieruchomości w momencie jej wyceny. Przykłady zewnętrznych nieuleczalnych czynników związanych z przestarzałością obejmują następujące przypadki:
1. Ruchliwe drogi
Nieruchomość może znajdować się w pobliżu drogi, która w dłuższej perspektywie może stać się ruchliwa. Nieruchomości mieszkalne i komercyjne w pobliżu ruchliwych dróg są zazwyczaj mniej atrakcyjne, przez co szybko tracą na wartości. Ruchliwe drogi narażają mieszkańców na hałas i niekończący się ruch, co obniża popyt na rynku nieruchomości.
Lokale mieszkalne zlokalizowane w pobliżu placówek handlowych, takich jak kluby nocne i restauracje, mogą być narażone na zanieczyszczenie hałasem z firm, co powoduje ich częściową dezaktualizację funkcjonalną.
2. Budowa składowisk odpadów
Ponadto budowa wysypisk śmieci w pobliżu lokali mieszkalnych lub handlowych powoduje hałas i zanieczyszczenie zapachami, co zmniejsza zapotrzebowanie na taką nieruchomość. Dochody z takich nieruchomości mogą znacznie spaść, ponieważ najemcy będą pustoszeli na bardziej przyjazne tereny.
3. Budowa mieszkań o niskich dochodach
Innym przykładem może być budowa mieszkań o niskich dochodach w ekskluzywnej dzielnicy. Zamożna dzielnica niszczy wieżowce, ponieważ większość z nich buduje luksusowe dwupiętrowe rezydencje. Takie mieszkania mogą zniechęcać nabywców inwestycji mieszkaniowych, a tym samym obniżać wartość takich nieruchomości.
Więcej zasobów
Finance jest oficjalnym dostawcą globalnego certyfikatu Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Akredytacja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ to globalny standard dla analityków kredytowych obejmujący finanse, księgowość, analizę kredytową, analizę przepływów pieniężnych , modelowanie warunków umowy, spłaty pożyczek i nie tylko. program certyfikacji, mający pomóc każdemu zostać światowej klasy analitykiem finansowym. Poniższe dodatkowe zasoby będą przydatne, aby kontynuować karierę:
- Gospodarcza przestarzałość Inne artykuły dotyczące innych tematów finansowych, od Warrena Buffetta po strategie funduszy hedgingowych. Te inne tematy finansowe są ciekawą lekturą
- Przestarzałość lokacyjna Przestarzałość lokalna Przestarzałość lokalna to rodzaj amortyzacji nieruchomości spowodowanej czynnikami innymi niż sama nieruchomość. Czynniki mogą
- Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne skutki zewnętrzne występują, gdy produkt i / lub konsumpcja towaru lub usługi wywiera negatywny wpływ na osobę trzecią poza rynkiem. Zwykła transakcja obejmuje dwie strony, tj. Konsumenta i producenta, zwanych pierwszą i drugą stroną transakcji.
- Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości zazwyczaj składa się z dwóch części: Podsumowanie transakcji i Model przepływów pieniężnych. W podsumowaniu transakcji wszystkie ważne założenia
