Metodę kapitalizacji bezpośredniej uzyskuje się, biorąc dochód rejestrowany w czasie i dzieląc go przez odpowiednie stopy kapitalizacji przyjęte w tym samym okresie. Stopę kapitalizacji uzyskuje się poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto Dochód operacyjny netto (NOI) Dochód operacyjny netto (NOI) to wartość nieruchomości generującej przychody, gdy całkowite koszty operacyjne i straty z tytułu wolnych lokali są odejmowane od wartości majątek.
Metoda kapitalizacji bezpośredniej nie jest odpowiednia dla lokali zajmowanych przez właścicieli ze względu na jej nadmierną zależność od dochodu z nieruchomości. Wzrost stopy kapitalizacji Cap Rate (REIT) Cap Rate to miernik finansowy, który jest używany przez inwestorów w nieruchomości do analizy inwestycji w nieruchomości i określenia ich potencjalnej stopy zwrotu w oparciu o znaczący spadek wartości ilorazu. Zatem spadek stopy kapitalizacji oznacza wzrost wartości rynkowej nieruchomości. W związku z tym ustalana wartość rynkowa jest pośrednio proporcjonalna do stopy kapitalizacji.
Z drugiej strony, dochód operacyjny netto jest wprost proporcjonalny do wartości rynkowej Wartość rynkowa godziwa Wartość rynkowa (wymienianego towaru lub usługi) odnosi się do ceny, po której obie strony transakcji (kupujący i sprzedający lub. Wzrost dochodu operacyjnego netto (NOI) powoduje znaczący wzrost wartości rynkowej Zmniejszona wartość rynkowa oznacza, że NOI jest niski i wymaga strategicznego wzrostu.
Szybkie podsumowanie
- Metoda kapitalizacji bezpośredniej to metoda wyceny nieruchomości, która pomaga w przeliczeniu dochodu na wartość.
- Metoda kapitalizacji bezpośredniej polega na podzieleniu dochodu generowanego przez nieruchomość przez jej stopę kapitalizacji.
- W przeciwieństwie do innych metod wyceny, metoda ta jest łatwa w użyciu i zinterpretowaniu, gdy istnieje wystarczająca ilość danych dotyczących zarówno dochodu, jak i stopy kapitalizacji.
Kapitalizacja zysków a kapitalizacja bezpośrednia
W przeciwieństwie do kapitalizacji bezpośredniej, kapitalizacja zysków opiera się w dużej mierze na funduszach z nieruchomości do wyceny, podczas gdy pierwsza opiera się całkowicie na dochodach z nieruchomości. Opłacają banki kapitalizacją na tym, że nieruchomości jako inwestycja to cel długoterminowy, z którego inwestor powinien czerpać w nieskończoność przez długi czas w przyszłości.
Zwykle oczekuje się, że w przyszłości dochody z wynajmu nieruchomości powinny stopniowo rosnąć ze względu na przewidywalną inflację. Inflacja powoduje również wzrost kosztów utrzymania i napraw, zwłaszcza gdy nieruchomość nie była odpowiednio utrzymywana przez poprzedniego właściciela.
Dochód z nieruchomości może się zmieniać w przyszłych okresach z powodu różnych czynników. Metoda kapitalizacji zysków ma na celu przepowiedzenie inwestorowi spodziewanych zmian. Czyni to poprzez uwzględnienie wszystkich czynników, takich jak inflacja Inflacja Inflacja to koncepcja ekonomiczna, która odnosi się do wzrostu poziomu cen towarów w określonym czasie. Wzrost poziomu cen oznacza, że waluta w danej gospodarce traci siłę nabywczą (czyli mniej można kupić za tę samą kwotę). , konserwacji, kosztów i napraw, aby zapewnić, że nieruchomość jest w jak najlepszej formie.
Ze względu na możliwości przewidywania przyszłości brokerzy, agencje regulacyjne, rzeczoznawcy komercyjni, inwestorzy i ogół społeczeństwa w dużym stopniu polegają na metodzie kapitalizacji zysków przy wycenie nieruchomości. Jednak metoda ta działa najlepiej, gdy jest stosowana razem z innymi metodami wyceny w celu uzyskania najlepszych wyników.
Jaka jest najlepsza metoda oceny?
Istnieje kilka powszechnie stosowanych metod kapitalizacji / wyceny. Metody wyceny opierają się na różnych podejściach do wyceny nieruchomości. Wszystkie są w regularnym użyciu, indywidualnie lub zbiorowo, przez brokerów, rzeczoznawców nieruchomości komercyjnych, inwestorów i ogół społeczeństwa.
Przy wycenie nieruchomości nie zaleca się stosowania jednej metody wyceny ze względu na specyfikę sytuacji w wycenie nieruchomości. Podczas przeprowadzania wyceny należy stosować dwie lub więcej metod wyceny zamiennie lub indywidualnie, ale najbardziej odpowiednie metody zależą od konkretnej sytuacji.
Metody kapitalizacji bezpośredniej i kapitalizacji dochodowej to dwie najpopularniejsze metody wyceny nieruchomości. Jednak te dwie metody są używane w różnych przypadkach, w zależności od sytuacji. Na przykład w przypadku nieruchomości o niestabilnych przepływach dochodów najbardziej odpowiednia jest metoda kapitalizacji zysków. Metoda pułapów dochodowości przyjrzy się prawdopodobnej przyszłej stabilności nieruchomości, biorąc pod uwagę przyszłe zyski, dając tym samym lepszy obraz potencjału wzrostu nieruchomości.
Mniej stabilne właściwości dostarczają ograniczonych danych, które można wykorzystać do analizy ich dochodów, w związku z czym metoda kapitalizacji bezpośredniej jest nieodpowiednia. Z drugiej strony, nieruchomości o ustalonych dochodach miesięcznych lub rocznych oferują odpowiednie punkty danych, które można wykorzystać do analizy ich zarobków. Dlatego w takich sytuacjach najkorzystniejsza jest metoda kapitalizacji bezpośredniej.
Czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy wycenie nieruchomości
Wycena nieruchomości, które inwestor zamierza nabyć, może pomóc inwestorowi zdecydować, czy nabyć nieruchomość, czy też przerwać plan inwestycyjny. Inwestorzy powinni skupić się na poszukiwaniu ukrytych czynników, które mogą nie być widoczne podczas wyceny, ale mogą pojawić się w przyszłości.
1. Trudności finansowe lub toczące się prawne spory dotyczące własności
Znaczący najemca może stanąć w obliczu kryzysu finansowego, który może budzić wątpliwości co do możliwości wywiązywania się z miesięcznych zobowiązań najmu. Nieruchomość może również podlegać prawnym sporom dotyczącym własności, które mogą wymagać od firmy zatrudnienia prawników i poniesienia dodatkowych kosztów prawnych.
2. Wzorce wakatów
Innym czynnikiem, który inwestorzy mogą wziąć pod uwagę podczas wyceny nieruchomości, są wzorce pustostanów w lokalach, które mogą wyjaśniać potencjalne wzorce przyszłych dochodów. Jeśli liczba pustostanów zmienia się w czasie, może to być spowodowane czynnikami, takimi jak słaba konserwacja budynku, zwłaszcza niepomalowane ściany, zepsute elementy wyposażenia, zablokowane przewody kanalizacyjne itp.
Ukryte czynniki mogą początkowo wydawać się nieistotne, ale wpłyną na rentowność projektu w przyszłości. Kwestie te są zwykle niewidoczne dla metody wyceny, takiej jak metoda bezpośredniej kapitalizacji, a inwestorzy powinni starać się zbadać takie kwestie przed podjęciem ostatecznej decyzji, czy inwestować, czy nie.
Powiązane odczyty
Finance jest oficjalnym dostawcą globalnego certyfikatu Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Akredytacja Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ to globalny standard dla analityków kredytowych obejmujący finanse, księgowość, analizę kredytową, analizę przepływów pieniężnych , modelowanie warunków umowy, spłaty pożyczek i nie tylko. program certyfikacji, mający na celu pomóc Ci zostać światowej klasy analitykiem finansowym. Aby kontynuować karierę, przydatne będą poniższe dodatkowe zasoby finansowe:
- Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący (inwestycje w nieruchomości) Dochód bieżący to strategia inwestycyjna, która daje inwestorom ekspozycję na stałe, ponadprzeciętne wypłaty. Najczęściej zorientowana na bieżące dochody
- Przestarzałość funkcjonalna Przestarzałość funkcjonalna (nieruchomości) W przypadku nieruchomości, przestarzałość funkcjonalna odnosi się do zmniejszenia użyteczności projektu architektonicznego w taki sposób, że dostosowuje ją do aktualnych
- Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości Model rozwoju nieruchomości zazwyczaj składa się z dwóch części: Podsumowanie transakcji i Model przepływów pieniężnych. W podsumowaniu transakcji wszystkie ważne założenia
- Koszt odtworzenia Koszt odtworzenia (nieruchomość) Koszt odtworzenia odnosi się do ceny, jaką kosztowałaby wymiana istniejącego środka na podobny składnik po aktualnej cenie rynkowej. Przedmiotowy zasób
