Co to jest finansowanie projektów nieruchomościowych?

Finansowanie projektów to długoterminowe finansowanie niezależnej inwestycji kapitałowej, czyli projektów z przepływami pieniężnymi Zestawienie przepływów pieniężnych Zestawienie przepływów pieniężnych (nazywane również rachunkiem przepływów pieniężnych) jest jednym z trzech kluczowych sprawozdań finansowych, które przedstawiają stan środków pieniężnych wygenerowane i wydane w określonym przedziale czasu (np. miesiąc, kwartał lub rok). Rachunek przepływów pieniężnych jest pomostem między rachunkiem zysków i strat a bilansem i aktywami. Aktywa rzeczowe Aktywa rzeczowe to aktywa posiadające postać fizyczną i utrzymujące wartość. Przykłady obejmują rzeczowe aktywa trwałe. Rzeczowe aktywa są widoczne i wyczuwalne i mogą zostać zniszczone przez pożar, klęskę żywiołową lub wypadek. Z drugiej strony wartości niematerialne i prawne nie mają formy fizycznej i składają się z takich rzeczy, jak własność intelektualna, które można wyraźnie zidentyfikować.Klasycznym przykładem jest finansowanie projektów nieruchomościowych. Inne przykłady finansowania projektów obejmują górnictwo, ropę i gaz oraz budynki i konstrukcje.

Przepływy pieniężne związane z finansowaniem projektów w zakresie nieruchomości powinny być wystarczające do pokrycia kosztów operacyjnych i pokrycia potrzeb spłaty finansowania. Zazwyczaj finansowanie składa się z długu Senior i podporządkowanego długu Aby zrozumieć dług uprzywilejowany i podporządkowany, musimy najpierw przeanalizować stos kapitałowy. Stos kapitałowy określa priorytet różnych źródeł finansowania. Zadłużenie uprzywilejowane i podporządkowane odnosi się do ich rangi w stosie kapitałowym firmy. W przypadku likwidacji w pierwszej kolejności spłacany jest dług uprzywilejowany, a kapitał własny dopasowywany jest do okresu użytkowania aktywów.

Finansowanie projektów związanych z nieruchomościami a finanse przedsiębiorstw

Korporacja Korporacja Korporacja to osoba prawna utworzona przez osoby fizyczne, akcjonariuszy lub udziałowców w celu działania dla zysku. Korporacje mogą zawierać umowy, pozywać i być pozywanymi, posiadać majątek, przekazywać federalne i stanowe podatki oraz pożyczać pieniądze od instytucji finansowych. podejmuje nową inwestycję, może wykorzystać przepływy pieniężne z innej działalności operacyjnej do sfinansowania nowego projektu. Może również wykorzystać swoją ogólną zdolność kredytową do pożyczenia pieniędzy i sfinansowania projektu. Korporacja może również emitować akcje na czas nieokreślony. W przypadku finansowania projektów dotyczących nieruchomości kapitał wykorzystany do finansowania projektu jest zwykle spłacany pod koniec określonego horyzontu czasowego.

Capital Stack in Real Estate Project Finance

Jeśli chodzi o finansowanie projektów dotyczących nieruchomości, stos kapitałowy obejmuje kilka następujących kwestii:

• Korzysta z kredytów budowlanych na finansowanie
• Bezpieczeństwo i priorytet dla różnych pożyczkodawców w stosie kapitałowym
• Termin, który pasuje do czasu potrzebnego na opracowanie i sprzedaż projektu
• Kompromisy między stałą a zmienną stopą procentową
• Wycena wokół kapitału własnego

Stos kapitałowy, na który składają się wszystkie różne rodzaje finansowania, które mogą być wykorzystane, obejmuje zazwyczaj:

• Dług uprzywilejowany
• Zadłużenie podporządkowane
• Kapitał

Dług uprzywilejowany jest najbardziej zabezpieczonym kapitałem, podczas gdy kapitał własny jest najbardziej ryzykowny z całej trójki.

Warunki i definicje dotyczące finansowania projektów nieruchomościowych

Aby zbudować model finansowy, musimy zrozumieć ważne terminy i definicje często używane w finansowaniu projektów dotyczących nieruchomości:

• Kredyt na wartość (LTV) : kwota zadłużenia, które pożyczkodawca zapewni jako procent wartości rynkowej nieruchomości.

• Kredyt do kosztu (LTC) : Kwota zadłużenia, jaką pożyczkodawca zapewni jako procent kosztu inwestycji.

• Dochód operacyjny netto (NOI) : Przychody z najmu brutto pomniejszone o koszty operacyjne (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie itp.).

• Stopa kapitalizacji: NOI podzielona przez wartość nieruchomości, wyrażona w procentach.

• Okres amortyzacji : liczba okresów (miesięcy lub lat), w których spłaty kapitału pożyczki mają zostać zakończone.

• Termin : okres, na jaki ustalane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego.

• Komplementariusz (GP) : Właściciel spółki osobowej z nieograniczoną odpowiedzialnością - zazwyczaj menedżer, który aktywnie uczestniczy w operacjach.

• Komandytariusz (LP) : pasywny inwestor, który ma ograniczone możliwości, w oparciu o kwotę, którą zainwestował w projekt.

• Pożyczka gruntowa : finansowanie wykorzystane do nabycia działki bez NOI. Długoterminowa wartość będzie znacznie niższa niż w przypadku nieruchomości przynoszącej dochód.

• Współczynnik powierzchni użytkowej (FSR) : służy do określania wielkości budynku i kontrolowania gęstości zabudowy na działce.

• Powierzchnia budynku brutto (GBA) : suma wszystkich przestrzeni w budynku od ściany do ściany.

• Powierzchnia najmu brutto (GLA) : suma całej zamkniętej powierzchni mieszkalnej.

• Powierzchnia terenu brutto : dwuwymiarowe miary terenu oparte na jego granicach własności .

• Odliczenia : część powierzchni brutto, na której nie można budować, na przykład obszary ogólnodostępne, drogi, pasy itp.

• Powierzchnia terenu netto : powierzchnia terenu brutto pomniejszona o wszelkie odliczenia.

• Max GBA : Powierzchnia budynku brutto obliczona na podstawie FSR.

• Konstrukcja GBA : Powierzchnia budynku brutto na podstawie planów konstrukcyjnych.

• Powierzchnia przeznaczona na sprzedaż : Powierzchnia brutto budynku oparta na konstrukcji, pomniejszona o wszystkie pomieszczenia wspólne lub inne powierzchnie nienadające się do sprzedaży.

Finansowanie projektów w zakresie nieruchomości - harmonogram rozwoju

Zrozumienie procesu rozwoju i harmonogramu pomaga nam uzyskać przejrzystą mapę podczas budowania modelu finansowania projektów nieruchomościowych. Projekt deweloperski składa się z kilku etapów:

Na każdym etapie cyklu życia finansowania projektów dotyczących nieruchomości stosowane są różne rodzaje finansowania. Na przykład firma może wykorzystać kapitał własny do finansowania transakcji. Dzieje się tak, ponieważ na wczesnych etapach projektu istnieje duże ryzyko, a zatem uzyskanie kredytu bankowego może być trudne. Na późniejszych etapach, takich jak zmiana planu i przygotowanie do zagospodarowania, projekty są zwykle finansowane zarówno z pożyczek, jak i kapitału własnego.

Finansowanie projektów nieruchomościowych - model finansowy i wycena

Poniżej znajduje się zrzut ekranu z kursu modelowania finansowego nieruchomości w Finance, gdzie można dowiedzieć się, jak zbudować model programistyczny od podstaw w programie Excel. Instrukcje krok po kroku.

Więcej zasobów

Mamy nadzieję, że podobała Ci się lektura przewodnika Finance po finansowaniu projektów dotyczących nieruchomości. Finance oferuje program Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, z programem certyfikacji dla tych, którzy chcą przenieść swoją karierę na wyższy poziom. Aby pomóc Ci rozwinąć karierę, zapoznaj się z dodatkowymi zasobami finansowymi poniżej:

• Due Diligence w finansowaniu projektów Due Diligence w finansowaniu projektów Due diligence w finansowaniu projektów obejmuje zarządzanie i przegląd aspektów związanych z transakcją. Odpowiednie badanie due diligence gwarantuje, że nie pojawią się niespodzianki przy transakcji finansowej. Proces obejmuje kompleksowe zbadanie transakcji i sporządzenie wyceny kredytowej.
• Najlepsze praktyki modelowania finansowego Najlepsze praktyki modelowania finansowego Ten artykuł ma na celu dostarczenie czytelnikom informacji na temat najlepszych praktyk w zakresie modelowania finansowego oraz łatwy do naśladowania przewodnik krok po kroku dotyczący tworzenia modelu finansowego.
• Szablon budżetu projektu Szablon budżetu projektu Ten szablon budżetu projektu zapewnia narzędzie do podsumowania budżetu kosztowego projektu. Budżet projektu to narzędzie używane przez kierowników projektów do szacowania całkowitego kosztu projektu. Szablon budżetu projektu zawiera szczegółowe oszacowanie wszystkich kosztów, które mogą zostać poniesione przed zakończeniem projektu
• Real Estate Joint Venture Real Estate Joint Venture (JV) na rynku nieruchomości odgrywa kluczową rolę w rozwoju i finansowaniu większości dużych projektów na rynku nieruchomości. Wspólne przedsięwzięcie to umowa