Pogorszenie stanu fizycznego oznacza utratę wartości nieruchomości w wyniku fizycznego zużycia budynku. Może również opisywać normalne zużycie, którego doświadczają budynki w miarę starzenia się. Na przykład systemy ogrzewania i chłodzenia w pewnym momencie w przyszłości ulegną zużyciu. Zużycie nieruchomości może być spowodowane przez naturalnie występujące elementy, takie jak woda, wiatr, ekstremalne temperatury, termity lub trzęsienia ziemi. Zużycie może być również spowodowane przez ludzi poprzez wandalizm, zaniedbanie, pożar itp.
Stopień zniszczenia zależy od poziomu bieżącej konserwacji nieruchomości, a także od pierwotnej jakości konstrukcji. Budynek zbudowany z trwałych, oryginalnych materiałów ma większe szanse na wytrzymanie zniszczenia niż budynek zbudowany z materiałów niskiej jakości. Również właściciele nieruchomości, którzy regularnie naprawiają zużyte przedmioty i dokonują ulepszeń, takich jak przemalowanie i zmiana pokrycia dachowego na nowoczesne rodzaje pokrycia dachowego, zmniejszają poziom niszczenia nieruchomości.
Szybkie podsumowanie
- Pogorszenie stanu fizycznego odnosi się do zużycia, którego doświadczają budynki w miarę starzenia się, co powoduje utratę wartości.
- Fizyczne pogorszenie stanu może być spowodowane działaniem elementów, takich jak powodzie, trzęsienia ziemi, pożar, ultrafioletowe światło słoneczne, wiatr itp.
- Pogorszenie może być uleczalne lub nieuleczalne, w zależności od ekonomicznej wykonalności przeprowadzenia naprawy.
Kategorie pogorszenia stanu fizycznego
Poniżej przedstawiono dwie główne kategorie fizycznego niszczenia nieruchomości:
1. Uleczalne pogorszenie
Uszkodzenie, które można wyleczyć, jest rodzajem zepsucia, którego można ekonomicznie wyleczyć. O ekonomicznej wykonalności wskazuje się, gdy wzrost wartości nieruchomości przekracza lub jest równy przewidywanemu kosztowi naprawy nieruchomości. Koszt dokonania wymiany lub odtworzenia przedmiotu jest stosowany jako realistyczna miara uleczalnego zepsucia.
Pomiar utwardzalnego zniszczenia obejmuje oszacowanie wartości elementów, które wymagają naprawy, takich jak wymiana okien, ponowne malowanie, uszczelnienie, naprawa dachu, luźne mocowanie płytek, wadliwe okablowanie i naprawa systemu ogrzewania lub chłodzenia. Pomiary powinny obejmować powyższe pozycje tylko wtedy, gdy wzrost wartości nieruchomości zrównoważy koszty napraw. Na przykład, jeśli szacunkowy koszt naprawy dachu i luźnego mocowania płytek kosztuje 8 000 USD, potencjalny nabywca może obniżyć cenę ofertową o tę samą wartość, aby pokryć koszty wykonania takich napraw.
2. Nieuleczalne pogorszenie
Nieuleczalne zepsucie to rodzaj amortyzacji, który jest uważany za nieuleczalny, nawet jeśli naprawy miałyby zostać dokonane. Mówiąc prościej, koszt naprawy przedmiotu (-ów) przekracza wartość, którą by dodała, a zatem nie ma korzyści ekonomicznych z ich naprawy.
Nieuleczalne pogorszenie można również podzielić na krótko- i długoterminowe. Pozycje krótkoterminowe odnoszą się do pozycji o krótszym okresie życia niż same ulepszenia, natomiast pozycje długoterminowe to te, których żywotność jest równa lub większa od przeprowadzonych ulepszeń. Na przykład, jeśli fundamenty budynku są wadliwe, taka naprawa byłaby uznana za nieuleczalne pogorszenie, ponieważ wymagałaby przebudowy całej konstrukcji od podstaw. Kuracja przekracza spodziewany wzrost wartości nieruchomości.
Inne formy degradacji mienia
Oprócz pogorszenia stanu fizycznego, następujące formy pogorszenia stanu mają wpływ na nieruchomości:
1. Funkcjonalne starzenie się
Starzenie się funkcjonalności jest formą pogorszenia stanu z powodu cechy nieruchomości, która nie jest już użyteczna lub funkcjonalna, co skutkuje utratą wartości całej nieruchomości. Pogorszenie może być spowodowane różnymi czynnikami, takimi jak zmieniające się wymagania rynku, ewoluująca technologia, przestarzałe udogodnienia, projekty architektoniczne, lokalne warunki gospodarcze itp.
Utrata wartości wynika z założenia, że wymiana określonej cechy nie jest opłacalna lub nie można jej zmienić. Przykładem przestarzałego funkcjonowania jest siedmiopiętrowy budynek bez windy (wind). Dodanie windy zostanie uznane za uleczalne, jeśli wzrost wartości domu przekroczy koszt instalacji sprzętu.
2. Starzenie się zewnętrzne
Zewnętrzne starzenie się oznacza utratę wartości nieruchomości z powodu czynników zewnętrznych, których właściciel ma niewielką lub żadną możliwość zmiany. Niektóre z czynników zewnętrznych mogą obejmować recesję Recesja Recesja to termin używany do określenia spowolnienia ogólnej aktywności gospodarczej. W makroekonomii recesje są oficjalnie rozpoznawane po dwóch kolejnych kwartałach ujemnych stóp wzrostu PKB. , zmiany zagospodarowania przestrzennego, regionalna utrata miejsc pracy, nowe inwestycje, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości (np. budowa gęsto zabudowanych mieszkań o niskich dochodach, więzienia okręgowe i oczyszczalnie ścieków w pobliżu nieruchomości), ograniczenia środowiskowe i negatywne zmiany w ruchu.
Wyżej wymienione czynniki są prawie niemożliwe do zmiany, ponieważ są one zewnętrzne w stosunku do nieruchomości. Zmiana niekorzystnych skutków, które nie występują na nieruchomości, będzie kosztowna lub praktycznie niemożliwa. Na przykład właściciel domu nie może przenieść więzienia okręgowego.
Podobnie, jeśli nieruchomość jest zależna od jednego dużego pracodawcy, a ten pracodawca się zamknie, będzie to druzgocący wpływ na wartość nieruchomości w okolicy. Taki czynnik jest niemożliwy do naprawienia i może wykraczać poza możliwości finansowe właściciela nieruchomości.
Więcej zasobów
Finance jest oficjalnym dostawcą globalnego programu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certyfikat FMVA® Dołącz do ponad 350 600 studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, JP Morgan i Ferrari, program certyfikacji, który ma pomóc każdemu zostać światowej klasy analitykiem finansowym . Aby kontynuować karierę, przydatne będą poniższe dodatkowe zasoby finansowe:
- Koszt amortyzacji Koszt amortyzacji Koszt amortyzacji służy do zmniejszania w czasie wartości środków trwałych, rzeczowych aktywów trwałych w celu dostosowania ich do ich wykorzystania i zużycia. Odpis amortyzacyjny służy do lepszego odzwierciedlenia kosztu i wartości aktywów długoterminowych, ponieważ odnosi się do generowanych przez niego przychodów.
- Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne efekty zewnętrzne Negatywne skutki zewnętrzne występują, gdy produkt i / lub konsumpcja towaru lub usługi wywiera negatywny wpływ na osobę trzecią poza rynkiem. Zwykła transakcja obejmuje dwie strony, tj. Konsumenta i producenta, zwanych pierwszą i drugą stroną transakcji.
- Rzeczowe aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe (rzeczowe aktywa trwałe) Rzeczowe aktywa trwałe są jednym z podstawowych aktywów trwałych wykazanych w bilansie. Na rzeczowe aktywa trwałe mają wpływ nakłady inwestycyjne, amortyzacja oraz nabycie / zbycie środków trwałych. Aktywa te odgrywają kluczową rolę w planowaniu finansowym i analizie działalności firmy oraz przyszłych wydatków
- Amortyzacja liniowa Amortyzacja liniowa Amortyzacja liniowa jest najczęściej stosowaną i najłatwiejszą metodą alokacji amortyzacji środka trwałego. W przypadku metody liniowej roczny koszt amortyzacji równy jest cenie nabycia pomniejszonej o wartość odzysku, podzielonej przez okres użytkowania (liczba lat). Ten przewodnik zawiera przykłady, wzory, wyjaśnienia
